Yeni bir vergi türü olarak “Değerli Konut Vergisi” ne ilişkin düzenleme Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi

7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 07/12/2019 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu kanun kapsamında yeni bir vergi türü olarak “Değerli Konut Vergisi” ihdas edilmiş ve Emlak Vergisi Kanunu’nun 43 ve devamı maddelerine eklenmek suretiyle düzenlenmiştir.

I- VERGİNİN KONUSU

Değerli konut vergisi bir çeşit servet vergisi olup, 5.000.000 TL ve üzeri bir değerde olan sadece mesken nitelikli taşınmazlar için ihdas edilmiş bir vergi türüdür. Mesken niteliğinde olan kat mülkiyetli/kat irtifaklı bağımsız bölümler ile mesken, konut, hane, villa, yalı, köşk gibi konut niteliği ile kayıtlı taşınmazlar bahse konu vergiye tabi olacaktır. Mesken niteliğinde olmayan taşınmazlar (Otel, Depo, Dükkân, Mağaza, Avm, Fabrika vb.) bu verginin konusu değildir.

II- VERGİ KONUSU TAŞINMAZIN DEĞER TESPİTİ

Vergiye konu taşınmazların değeri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce (TKGM) belirlenecektir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, emlak vergisi bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme yapılacaktır. Değerleme çalışma sonuçları taşınmaz malikine ve ilgilisine tebliğ edileceği gibi, ayrıca www.tkgm.gov.tr internet sitesinde ilan edilecektir.

III- İLAN, İTİRAZ VE DAVA YOLU

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000 Türk lirası aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilecek ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilecektir.

 Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne veya Genel Müdürlüğü iletilmek üzere taşra birimlerine itiraz yolu öngörülmüştür. Bu süre içerisinde itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmazın değeri kesinleşecektir. Bu nedenledir ki, itiraz süresinin geçirilmemesi önem arz etmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yapılan bu itirazı kabul etmez ise veya kabul etse bile itiraz üzerine tespit edilen yeni değerin yine de yüksek olduğu düşünülüyor ise, artık bu bir idari işlem olduğu için idare mahkemesinde iptal davasına konu edilecektir.

Diğer yandan, belirlenen değere istinaden vergi tarhiyatı yapılmış ise konusu itibariyle artık vergi mahkemelerinde dava açmak gerekecektir. Vergi mahkemeleri de açılacak davada değer tespitine ilişkin olarak bir kanaat belirtecek ve nihai karar buna göre oluşturacaktır.

IV- VERGİNİN MATRAHI VE ORANI

Bunlara ek olarak, Emlak vergisi bina vergi değeri (Belediye rayiç değeri) ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerler farklı ise, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer vergiye esas alınacaktır. Verginin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden en yüksek olanı olacaktır. Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

• 000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (Binde 3)
• 500.000 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (Binde 6)
• 000.000 TL’yi aşanlar (Binde 10) oranında vergilendirilecektir.

V- SIKÇA SORULAN SORULAR

• Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olanlar “toplam değer” üzerinden mi değerli konut vergisi ödeyecektir?

Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olanlardan, her bir taşınmazın değeri 5.000.000 TL (bu değer dâhil) olanlar vergiye tabi olacaktır. Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olanlarda toplam değerin, belirlenen tutarı aşması halinde herhangi vergi söz konusu olmayacaktır. (Örneğin: kişi adına 3 adet mesken kayıtlı ise 1. meskenin değeri 3.000.000 TL, 2. meskenin değeri 2.000.000 TL 3.meskenin değeri 1.000.000 TL ise, her ne kadar toplam değerler vergi konusundaki asgari 5.000.000 TL değeri aşmış olsa bile, her bir taşınmaz açısından yasada belirlenen 5.000.000 TL değeri sağlanamadığından bu taşınmaz maliki değerli konut vergisi ödemeyecektir.

• Değerli konut vergisi bir defaya mahsus alınan bir vergi midir?

Değerli konut vergisi bir defaya mahsus alınacak bir vergi olmayıp, emlak vergisi gibi her yıl iki eşit taksit halinde ödenecek türden bir vergidir. Değerli konut vergisi için belirlenen değerler her yıl yeniden değerleme oranında artırılacaktır.

• Değerli konut vergisi nereye, ne zaman ödenecektir?

Mesken nitelikli taşınmaz değerinin 5.000.000 TL tutarı aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın Şubat ayının 20nci günü sonuna kadar, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili vergi dairesine beyan edilecek; ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödenecektir.

• İnşaat firmaları adına kayıtlı olup, satışı henüz yapılmayan 5.000.000 TL ve üzerinde değeri olan mesken nitelikli taşınmazlar vergiye tabi midir?

Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar için değerli konut vergisi ödenmeyecektir. Ancak bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlinde değerli konut vergisi yükümlülüğü doğacaktır.

• Bir adet mesken nitelikli taşınmazı olan kişiler değerli konut vergisi ödeyecek midir?

Türkiye sınırları içinde bir adet mesken nitelikli taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup, on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, ve ayrıca gelirleri kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanlar sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar için değerli konut vergisi ödemeyeceklerdir. (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil)

• Ortak mülkiyet konusu taşınmazlar açısından vergi nasıl ödenecektir?

Mesken nitelikli taşınmaza paylı veya elbirliği şeklinde malik olanlar, hisseleri oranında bu vergiyi ödeyeceklerdir. Paylı ve elbirliği mülkiyetinde, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır. Paylı mülkiyet hâlinde beyanname her bir hissedarca ayrı ayrı verilecektir. Elbirliği mülkiyetinde, müşterek beyanname verebileceği gibi, münferit olarak da beyanname verilebilecektir. Elbirliği mülkiyetinde malikler vergiden müteselsilen sorumlu olacaktır. Örneğin: Mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri 6.000.000 TL ve her paydaşın 1/3 payı varsa her paydaş 2.000.000TL üzerinden binde 3 oranında değerli konut vergisi ödeyecektir.

VI- DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

Hemen belirtelim ki, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından özellikle İstanbul’da değer tespitlerinde büyük bir oranda sona ulaşıldı ve ilgililere değer tespit işlemine dair tebligatlar dahi yapılmaya başlandı. Mesken nitelikteki taşınmaz malikleri tarafından bize iletilen birçok şikayette, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen değer tespitlerinin çok fahiş olduğu, rayiç değerler ile yakından uzaktan hiçbir ilgisi bulunmadığı ve hatta kendilerine tebliğ edilen kıymetlerin çok altında bir fiyata dahi taşınmazlarını satamayacakları ifade edilmektedir. Bu durumdan mağdur olan kişiler öncelikle 15 gün içerisinde Tapu ve kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz ederek, akabinde idari yargı yoluna başvurmalıdırlar. Aksi halde tek taraflı olarak belirlenen bu taşınmaz değeri aleyhlerinde kesinleşerek değerli konut vergisi tarhiyatına geçilmesi mümkün olacaktır.

Öte yandan, bu neviden bir vergi düzenlemesinde istisna şartları daha detaylı olarak hazırlanması gerekirken ne yazık ki bu konu da fazlasıyla eksik bırakılmıştır. Örneğin, kişilerin değerli konutları yanında belli tutarın üzerinde sabit gelir elde ediyor olmaları hiçbir şekilde dikkate alınmamıştır. Zira miras ya da başka yollarla kendisine değerli mesken kalan kişiler (sabit geliri olmayan), bu meskenlerin vergisini ödeyemeyecek noktaya gelebilirler ve hatta bu meskenleri satmak zorunda dahi kalabilirler. Günümüz piyasa şartlarında taşınmaz satışlarındaki güçlükler de dikkate alındığında böylesine fahiş tutardaki bir vergi tarhiyatı kişilerin ekonomik mahvına neden olabileceği gibi, zaten kötü bir durumda olan konut satışlarını azaltmaya da devam edecektir. Bu nedenledir ki, yasa yeniden gözden geçirilerek, değerli konuta sahip olma koşulunun yanı sıra, kişilerin elde ettikleri gelir ile orantılı, hakkaniyete uygun daha makul bir düzenlemeye gidilmelidir.